Есть ли улучшения на рынке жилья?

Вопрос «есть ли улучшения на рынке жилья» звучит особенно часто в последние пять-семь лет, когда жилищное строительство в России прошло через несколько заметных реформ. Однозначного ответа тут нет: по ряду направлений рынок действительно стал безопаснее и технологичнее, хотя далеко не все проблемы покупателей жилья решены. Чтобы ответить предметно, а не на уровне общих ощущений, стоит разобрать конкретные изменения — от защиты денег покупателей до требований к энергоэффективности домов и доступности независимого контроля качества.

Ниже разобраны шесть направлений, где перемены можно подтвердить документами, статистикой или практикой работы застройщиков, а не только обещаниями девелоперов. В конце — честный раздел о том, что по-прежнему работает плохо, и короткие ответы на частые вопросы.

Эскроу-счета: главное улучшение на рынке жилья для покупателей

До лета 2019 года застройщик получал деньги дольщиков напрямую и тратил их на строительство по своему усмотрению, иногда — на другие объекты или текущие нужды компании. Если стройка останавливалась, покупатели рисковали остаться и без квартиры, и без денег: именно так появился реестр обманутых дольщиков, который страна разгребает до сих пор.

С 1 июля 2019 года поправки в 214-ФЗ сделали счета эскроу обязательными для новых проектов жилищного строительства. Теперь деньги покупателя лежат на специальном счёте в уполномоченном банке и становятся доступны застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и передачи хотя бы одной квартиры. Само строительство финансируется за счёт банковского проектного финансирования, а не напрямую за счёт взносов дольщиков.

За прошедшие годы эта модель стала нормой для подавляющего большинства новых проектов, а обсуждение сейчас идёт не о том, нужна ли такая защита, а о деталях — например, о повышении лимита страхового возмещения по счетам эскроу с 10 до 20 млн рублей. Это само по себе показывает, что механизм прижился и доказал свою жизнеспособность на практике, а не остался разовой инициативой.

Важная оговорка: эскроу-счета защищают только деньги, уплаченные по новым договорам долевого участия, заключённым после реформы. Объекты, начатые по старым правилам, и уже существующие проблемные стройки эта мера не касается — здесь решения принимаются в индивидуальном порядке, через региональные фонды защиты прав граждан и достройку проблемных домов.

Косвенный эффект реформы тоже стоит упомянуть: банки, выдающие проектное финансирование, сами проверяют финансовую устойчивость застройщика и ход строительства, прежде чем открывать очередной транш. Это добавило рынку ещё один уровень контроля, который раньше вообще отсутствовал — застройщик больше не остаётся единственным, кто решает, достаточно ли денег для завершения дома, рядом появился банк с собственным интересом не допустить заморозку объекта.

Что изменилось на рынке недвижимости: новые нормы энергоэффективности

Ещё недавно класс энергоэффективности дома был скорее маркетинговой подробностью, которая мало на что влияла. Сейчас это обязательный параметр с жёсткими минимальными порогами, которые со временем только повышаются.

С 1 сентября 2024 года запрещено строить новые многоквартирные дома ниже класса энергоэффективности «D» (нормальный). Минстрой уже установил следующие шаги: с 1 марта 2026 года минимальным станет класс «C» (повышенный), а с 1 марта 2028 года — класс «B» (высокий). То есть планка поднимается не разово, а по заранее объявленному графику, к которому застройщики и проектировщики могут подготовиться заранее.

На практике это означает более качественное утепление фасадов, современные стеклопакеты с низким коэффициентом теплопередачи, эффективные системы вентиляции с рекуперацией тепла и более точную автоматику отопления — не как премиальную опцию, а как обязательный минимум для любого нового дома. Для жильцов это прямой эффект в виде более низких счетов за отопление, хотя ощутимым он становится не сразу, а по мере того как в эксплуатацию входят дома, построенные уже по новым нормам.

Отдельно стоит отметить, что требование сократить расход тепловой энергии ещё на 20% от базового уровня касается не только жилых домов, но и административных, офисных и других зданий — то есть речь не о точечной мере для одной категории застройщиков, а о пересмотре строительных норм в целом. Для покупателя это значит, что при выборе между домом 2018 года постройки и домом 2025 года постройки разница в энергопотреблении — уже не теоретическая, а подтверждённая проектной документацией величина.

В ряде проектов девелоперы уже сейчас закладывают решения с запасом на будущее: индивидуальные тепловые пункты с погодозависимым регулированием, датчики освещённости в местах общего пользования, отдельный учёт тепла по каждой квартире вместо усреднённого распределения на весь дом. Такие решения пока не являются обязательными везде, но их всё чаще можно встретить даже в проектах массового сегмента, а не только в премиальных комплексах.

Цифровизация строительства: как BIM и ТИМ повышают точность

Постановление правительства № 2357 обязало применять технологии информационного моделирования (ТИМ, они же BIM) не только для госзаказов, но и для жилищного строительства: для многоэтажных домов — с 1 июля 2024 года, для малоэтажных проектов с долевым участием — с 2025 года.

Смысл ТИМ в том, что здание сначала собирается как цифровая модель со всеми инженерными системами, а конфликты — например, труба, которая по проекту пересекается с несущей балкой, — выявляются на экране, а не на стройплощадке постфактум. Это снижает количество ошибок, которые иначе обходятся дорого и исправляются уже после того, как конструктив залит.

По данным Минстроя, в 2024 году BIM в той или иной форме применяли более 75% крупных строительных компаний, а к 2026 году этот показатель должен приблизиться к 90%. Здесь стоит быть честным: формальное наличие модели не равно качественному проектированию — по оценкам отрасли, по-настоящему эффективно с данными ТИМ работает куда меньшая доля застройщиков. Тем не менее сам факт, что цифровая модель становится обязательным этапом, а не необязательной надстройкой, — это реальный сдвиг в сторону более предсказуемого строительства.

Есть и побочный эффект, важный именно для будущих жильцов: цифровая модель дома не исчезает после сдачи объекта, а может передаваться управляющей организации как основа для эксплуатации — с точным расположением труб, кабелей и несущих элементов. На практике это пока происходит далеко не везде, но направление движения именно такое: от бумажных схем, которые теряются или не соответствуют тому, что построено, к цифровому паспорту здания.

Новостройки становятся технологичнее: сети и инфраструктура

Ещё одно заметное изменение — то, с чем дом сдаётся «из коробки». Оптоволоконный интернет, видеодомофония с приложением на смартфон, автоматический учёт воды и электричества, датчики утечки воды и газа перестали быть особенностью только элитных комплексов и постепенно становятся стандартом для массового и комфорт-класса в крупных городах.

Это снижает и затраты на последующий ремонт — не нужно штробить стены под слабые токи после заселения, — и повышает безопасность: автоматическое отключение воды при утечке или газа при утечке газа способно предотвратить серьёзный ущерб соседям снизу и самому жильцу. Застройщики используют такую «умную» начинку и как инструмент продаж, что в целом неплохо: конкуренция подталкивает к более высокому стандарту инфраструктуры.

Ограничение здесь очевидное: за пределами крупных городов и в бюджетном сегменте такая инфраструктура распространяется медленнее, и разрыв между «умным» жильём в мегаполисах и обычной панельной застройкой в регионах пока скорее увеличивается, чем сокращается.

К этой же группе изменений можно отнести и постепенное появление базовой безбарьерной среды — пандусов, более широких дверных проёмов, лифтов, рассчитанных на коляску, — в проектах новых жилых комплексов. Это не повсеместная практика и не всегда реализуется качественно, но ещё десять лет назад такие требования закладывались в проект заметно реже, чем сейчас.

Технический надзор и защита прав покупателей стали доступнее

Раньше независимая техническая экспертиза при покупке квартиры была нишевой услугой для тех, кто покупал элитную недвижимость или сам разбирался в строительстве. Сейчас рынок услуг независимого технического надзора вырос настолько, что заказать выезд инженера на приёмку квартиры в новостройке может практически любой покупатель за сумму, обычно не превышающую небольшой процент от стоимости объекта.

Специалист технадзора сверяет построенный объект с проектной документацией и строительными нормами, фиксирует отклонения в дефектном акте и помогает покупателю не подписывать акт приёма-передачи, пока застройщик не устранит найденные недочёты либо не согласует компенсацию. Это особенно важно с учётом того, что гарантийный срок, установленный 214-ФЗ, не может быть меньше трёх лет на инженерные системы и пяти лет на несущие конструкции — и знание этих сроков само по себе стало частью базовой грамотности покупателя жилья.

Стоимость такой услуги обычно укладывается в сумму, которая несопоставимо меньше возможных расходов на устранение скрытых дефектов своими силами уже после заселения: неровные стены, негерметичные стыки окон, отклонения в разводке отопления — всё это дешевле доказать и заставить исправить застройщика до подписания акта, чем оплачивать ремонт самостоятельно после. Поэтому спрос на такие услуги в крупных городах продолжает расти, а предложение инженеров и компаний на этом рынке — расширяться.

Параллельно выросла и общая осведомлённость дольщиков: типовые чек-листы осмотра квартиры, образцы претензий и дефектных актов свободно доступны, а сообщества покупателей делятся опытом взаимодействия с конкретными застройщиками. Это не государственная реформа, а скорее рыночный эффект — но он реально меняет баланс сил между покупателем и застройщиком при приёмке жилья.

Ещё лет десять назад типичная ситуация выглядела так: покупатель приходил на осмотр без списка проверки, не знал, на что обращать внимание, и подписывал акт под давлением менеджера отдела продаж, который торопил со сделкой. Сегодня куда больше покупателей заранее читают про порядок приёмки, берут с собой уровень и тепловизор или приглашают специалиста, и воспринимают перенос подписания акта на доработку как нормальную, а не конфликтную практику.

Правда, и здесь не всё движется только в сторону покупателя. В сентябре 2024 года в 214-ФЗ внесли поправки, которые, наоборот, сократили часть гарантийных обязательств застройщиков и ограничили сроки предъявления денежных требований по устранению дефектов. То есть законодательство в этой части меняется в обе стороны, а не только в пользу покупателя.

Что изменилось на рынке недвижимости: какие проблемы остаются нерешёнными

Честный ответ на вопрос об улучшениях должен включать и то, что продолжает работать плохо.

• Доступность жилья. Даже с учётом льготных ипотечных программ рост цен на новостройки в последние годы во многих регионах опережал рост доходов населения, а рыночные ставки по ипотеке остаются высокими для тех, кто не попадает в льготные категории. Улучшение качества строительства само по себе не решает проблему того, что для многих семей покупка квартиры остаётся финансово тяжёлым решением на десятилетия вперёд.
• Качество на этапе сдачи. Несмотря на цифровизацию проектирования, доля объектов, которые сдаются с замечаниями при приёмке, по оценкам специалистов технадзора остаётся значительной — отсюда и устойчивый спрос на независимую экспертизу перед подписанием акта. Обязательный ТИМ снижает число проектных ошибок, но не отменяет отклонения, возникающие уже на этапе фактического строительства и монтажа.
• Региональное неравенство. Новые нормы энергоэффективности, ТИМ и «умная» инфраструктура быстрее приходят к крупным застройщикам в мегаполисах, тогда как в небольших городах и у локальных девелоперов внедрение идёт заметно медленнее, а штрафы за формальное соблюдение требований пока не всегда останавливают недобросовестных исполнителей.
• Старый жилой фонд остаётся в стороне. Все перечисленные улучшения касаются новых домов. Вторичное жильё и панельная застройка прошлых десятилетий не становятся энергоэффективнее или безопаснее просто потому, что изменились нормы для новостроек, а капитальный ремонт такого фонда идёт медленнее, чем хотелось бы жильцам.
• Эксплуатация после сдачи. Качество работы управляющих компаний и состояние инженерных сетей после ввода дома в эксплуатацию часто нивелирует часть исходных улучшений уже в первые годы жизни здания — энергоэффективный дом при плохой эксплуатации всё равно может давать высокие счета за отопление.
• Гарантийные обязательства тоже урезают. Поправки 2024 года в 214-ФЗ сократили ряд гарантийных обязательств застройщиков и ужесточили порядок предъявления денежных требований по устранению дефектов, показывая, что регулирование рынка не движется исключительно в сторону усиления защиты покупателя.

Иными словами, рынок жилья меняется неравномерно: в одних сегментах заметен системный прогресс, в других проблемы десятилетней давности так и остаются нерешёнными. Если отвечать на изначальный вопрос коротко: улучшения на рынке жилья есть, они подтверждаются конкретными нормативными актами и рыночной практикой, но они касаются в первую очередь новых домов и крупных городов, а не рынка недвижимости целиком.

Часто задаваемые вопросы

Правда ли, что эскроу-счета защищают деньги покупателей квартир?

Да. С 1 июля 2019 года деньги по новым договорам долевого участия хранятся на счёте в банке и передаются застройщику только после завершения строительства, а не напрямую в процессе стройки.

Стали ли новостройки энергоэффективнее?

Да, по нормативам. С сентября 2024 года новые дома не могут быть ниже класса энергоэффективности «D», а к 2026 и 2028 годам минимальный порог поднимется до классов «C» и «B» соответственно.

Что такое BIM или ТИМ и зачем это обычному покупателю квартиры

Это цифровая модель здания, которая позволяет находить ошибки проектирования до начала строительства. Для покупателя это означает потенциально меньше строительных дефектов и более предсказуемый результат, хотя качество применения ТИМ у застройщиков пока сильно различается.

Можно ли заказать независимый технический надзор при покупке квартиры в новостройке?

Да, это рыночная услуга, доступная практически любому покупателю. Специалист сверяет квартиру с проектом и нормами и помогает зафиксировать дефекты до подписания акта приёма-передачи.

Какие проблемы на рынке жилья пока не решены?

Главные нерешённые вопросы — это доступность жилья по цене, сохраняющаяся доля объектов с дефектами при сдаче, разрыв между крупными городами и регионами, а также то, что все перечисленные улучшения касаются только новостроек, а не существующего жилого фонда и его последующей эксплуатации.