Ипотека на строительство дома: условия, первоначальный взнос, банки, как правильно оформить

Подготовка к оформлению ипотеки на строительство дома

Прежде чем обращаться в банк, важно решить несколько «формальных» вопросов о том, где и в какой форме планируется строительство. Банковские организации не поддерживают любое строительство: как правило, кредит предоставляется на индивидуальное жилье, то есть на строительство частного дома, коттеджа. Некоторые программы рассчитаны на строительство «сезонного» жилья, то есть загородных домов, дач.

Одним из основных требований для соблюдения этих программ является выбор земельного участка аналогичного назначения. То есть, если потенциальный заемщик обращается в банк за ипотекой на строительство частного дома, он должен подать документы на земельный участок специального назначения «под индивидуальное жилищное строительство». Если он планирует кредитовать по программе строительства загородного жилья, целевое назначение земли может быть разным: под приусадебные участки или садоводство.

Существуют категории территорий, на которых запрещено строительство жилых домов. И просить деньги у банка, если на такой земле планируется строительство, не имеет смысла. К этим областям относятся страны:

  • промышленность;
  • водно-лесной фонд;
  • особо охраняемые территории;
  • хранилище.

На землях сельскохозяйственного назначения нельзя строить жилые дома, но с оговоркой: здесь можно построить сезонный дом, если земля используется для личного подсобного хозяйства.

Получение разрешения на строительство

Перечень разрешений определяется формой собственности места. Если оно может быть использовано для индивидуального жилищного строительства и является собственностью потенциального заемщика, местная администрация должна быть проинформирована о намерении строительства до обращения в банк.

Для этого необходимо подготовить уведомление по утвержденной форме, в котором вы указываете адрес, район, примерное расположение будущего дома на участке. Также должен быть выполнен схематический план, отмечена этажность. Важно, что в рамках индивидуального жилищного строительства и на земельных участках с таким назначением допускается строительство зданий только до трех этажей. Если собственник участка планирует многоэтажки, администрация ему откажет.

К заявлению необходимо приложить копии паспорта и выписку из ЕГРН, отправить пакет документов и дождаться ответа. После получения одобрения можно приступать к поиску банка, предоставляющего ипотечные кредиты на строительство жилых домов.

Если строительство планируется на арендованной земле, важно получить согласие собственника участка и предусмотреть это в договоре. Документ потребуется в банке при обработке заявления.

Какие банки дают ипотеку на строительство

«Практически все регионы представлены крупными банками, выдающими ипотеку на эти цели, — говорит эксперт по инвестициям в недвижимость, глава агентства недвижимости Андрей Мозол. ― Среди крупнейших — Сбербанк, РосБанк, ВТБ, Дом.РФ. Условия варьируются от банка к банку, необходимо уточнять их в финансовом учреждении. Но есть и общие: ставка 4,6% годовых, первоначальный взнос 0%, срок до 30 лет».

По мнению эксперта, максимально выгодные условия, предлагаемые банковскими организациями, могут оказаться маркетинговым ходом. Например, при допущении кредитования под 5% банк может ограничить срок использования кредитных средств пятью годами, а при увеличении срока увеличить как ставку, так и размер авансового платежа.

Поэтому необходимо оценивать условия ипотеки на строительство дома с учетом взвешенных факторов: сначала следует определиться с «комфортной» суммой ежемесячного взноса, возможностью оплатить первый взнос и только потом выбирать программы которые соответствуют вашим ожиданиям и финансовым возможностям.

Условия и документы для оформления ипотеки на частный дом

Базовые параметры:

Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости.

Квартира / таунхаус / квартира / дом с участком.

Дом с участком/участком.

Первоначальный взнос: 

 от 15%

  • приобретение квартиры по договору купли-продажи или по договору участия в долевом строительстве (в том числе по договору о переходе прав требования);
    кроме:
    при сумме кредита 7 000 000 рублей и более (кроме покупки квартиры в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге) — не менее 20%;
    при учете доходов от личного побочного бизнеса — не менее 20%.
  • покупка таунхауса с земельным участком по договору купли-продажи;
  • приобретение земельного участка;
    кроме:
    при доле дохода от личного побочного бизнеса в общем доходе до 25% — не менее 25%.

от 20%

  • приобретение рядного дома с земельным участком, жилого дома с земельным участком по договору участия в долевом строительстве (в том числе по договору о передаче прав требования);

от 25%

  • приобретение жилого дома с земельным участком по договору купли-продажи;

от 30%

  • приобретение квартир по договору купли-продажи или участия в долевом строительстве (в том числе по договору о передаче прав требования).

Срок погашения 1 — 360 месяцев.

Сумма 100 000 — 60 000 000 ₽

  • до 60 000 000 ₽:
    при покупке квартиры;
    при оплате цены по договору участия в долевом строительстве (в том числе по договору об уступке права требования);
    при покупке квартиры1.
  • 20 000 000₽
    в других случаях.

Залог приобретаемого имущества.

Не более 3-х созаемщиков. Супруга (супруги) заемщика должны быть привлечены в качестве созаемщика по кредиту, в случае отсутствия брачного контракта.

Обработка заявки до 5 рабочих дней.

Страхование:

Обязательное страхование имущества, принимаемое банком в качестве обеспечения на весь срок кредита.

Добровольное страхование жизни и здоровья Заемщика/Созаемщиков на весь срок кредита.

1 В зависимости от территориального расположения ОАО «Россельхозбанк».

Ключевые партнеры Банка:

Приобретение квартиры/рядного дома с земельным участком или квартиры на вторичном рынке.

Участники зарплатного проекта / «надежные» клиенты1

Предоплата: до 20%

  • 8,10% до 3 млн. ₽
  • 7,90% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 7,85% до 3 млн. ₽
  • 7,65% от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций2
Предоплата: до 20%

  • 8,30% до 3 млн. ₽
  • 8,10% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 8,05% до 3 млн. ₽
  • 7,85% от 3 млн. ₽

Другие лица

Предоплата: до 20%

  • 8,40% до 3 млн. ₽
  • 8,20% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 8,15% до 3 млн. ₽
  • 7,95% от 3 млн. ₽

Приобретение имущества при условии заключения договора об участии в долевом строительстве.

Участники зарплатного проекта / «надежные» клиенты1

Предоплата: до 20%

  • 7,90% до 3 млн. ₽
  • 7,75% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 7,65% до 3 млн. ₽
  • 7,50% от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций2
Предоплата: до 20%

  • 8,10% до 3 млн. ₽
  • 7,95% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 7,85% до 3 млн. ₽
  • 7,70% от 3 млн. ₽

Другие лица

Предоплата: до 20%

  • 8,20% до 3 млн. ₽
  • 8,05% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 7,95% до 3 млн. ₽
  • 7,80% от 3 млн. ₽

Новостройка:

Оплата цены договора участия в долевом строительстве/договора уступки права требования.

Приобретение квартир по договору участия в долевом строительстве/договору о передаче прав требования от застройщика (права требования на квартиру в соответствии с условиями кредитного продукта)

Участники зарплатного проекта / «надежные» клиенты1

Предоплата: до 20%

  • 8,35% до 3 млн. ₽
  • 8,10% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 8,10% до 3 млн. ₽
  • 7,85% от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций2
Предоплата: до 20%

  • 8,55% до 3 млн. ₽
  • 8,30% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 8,30% до 3 млн. ₽
  • 8,05% от 3 млн. ₽

Другие лица

Предоплата: до 20%

  • 8,65% до 3 млн. ₽
  • 8,40% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 8,40% до 3 млн. ₽
  • 8,15% от 3 млн. ₽

Вторичное жилье:

Покупка квартиры.

Приобретение рядного дома/отдельной части жилого дома с земельным участком.

Покупка квартир у застройщиков (требования к квартирам согласно условиям кредитного продукта)

Участники зарплатного проекта / «надежные» клиенты1

Предоплата: до 20%

  • 8,55% до 3 млн. ₽
  • 8,30% от 3 млн. ₽
  • 8,50% до 3 млн ₽ для молодых семей
  • 8,25% от 3 млн ₽ для молодых семей

Предоплата: свыше 20%

  • 8,30% до 3 млн. ₽
  • 8,05% от 3 млн. ₽
  • 8,25% до 3 млн ₽ для молодых семей
  • 8,00% от 3 млн ₽ для молодых семей

Работники бюджетных организаций2

Предоплата: до 20%

  • 8,75% до 3 млн. ₽
  • 8,50% от 3 млн. ₽
  • 8,70% до 3 млн ₽ для молодых семей
  • 8,45% от 3 млн ₽ для молодых семей

Предоплата: свыше 20%

  • 8,50% до 3 млн. ₽
  • 8,25% от 3 млн. ₽
  • 8,45% до 3 млн ₽ для молодых семей
  • 8,20% от 3 млн ₽ для молодых семей

Другие лица

Предоплата: до 20%

  • 8,85% до 3 млн. ₽
  • 8,60% от 3 млн. ₽
  • 8,80% до 3 млн ₽ для молодых семей
  • 8,55% от 3 млн ₽ для молодых семей

Предоплата: свыше 20%

  • 8,60% до 3 млн. ₽
  • 8,35% от 3 млн. ₽
  • 8,55% до 3 млн ₽ для молодых семей
  • 8,30% от 3 млн ₽ для молодых семей

Жилой дом/земельный участок:

Приобретение жилого дома с участком/участком.

Участники зарплатного проекта / «надежные» клиенты1

Предоплата: до 20%

  • 9,25% до 3 млн. ₽
  • 9,00% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 9,00% до 3 млн. ₽
  • 8,75% от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций2
Предоплата: до 20%

  • 10,50% до 3 млн. ₽
  • 10,25% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 10,25% до 3 млн. ₽
  • 10,00% от 3 млн. ₽

Другие лица

Предоплата: до 20%

  • 10,75% до 3 млн. ₽
  • 10,50% от 3 млн. ₽

Предоплата: свыше 20%

  • 10,50% до 3 млн. ₽
  • 10,25% от 3 млн. ₽

+1,00%, если заемщик и/или созаемщики, доходы которых учитывались при расчете суммы кредита, отказываются от страхования жизни и здоровья или не выполняют свои обязательства по обеспечению непрерывного страхования жизни и здоровья в течение всего периода срок кредитного договора. + 0,1% за приобретение квартир по договору участия в долевом строительстве (в том числе по договору о передаче прав требования) у Застройщика (претензия на квартиру в соответствии с условиями кредитного продукта). 

Требования:

Гражданство Российской Федерации.

Регистрация на территории РФ по месту жительства или пребывания.

Возраст от 21 до 65 лет (при условии погашения кредита до достижения Заемщиком 65 лет).

Возраст до 75 лет при соблюдении следующих условий:

  • наличие созаемщика (срок погашения кредита наступает до достижения созаемщиком 65 лет);
  • до того, как Заемщику исполнится 65 лет, должна пройти не менее половины срока кредита.

Стаж работы:

Для физических лиц:

  • не менее 3-х месяцев на последнем (текущем) месте работы;
  • общий стаж работы не менее 1 года за последние 5 лет.

Для зарплатных клиентов АО «Россельхозбанк» / клиентов с положительной кредитной историей в АО «Россельхозбанк»:

  • не менее 3-х месяцев на последнем (текущем) месте работы;
  • общий непрерывный опыт работы не менее 6 месяцев за последние 5 лет.

Для клиентов, получающих пенсию от АО «Россельхозбанк»:

  • не менее 3-х месяцев на последнем (текущем) месте работы.

Для резидентов, управляющих личным дочерним предприятием (LPS):

  • наличие записи в похозяйственной книге органа местного самоуправления о поведении гражданина личного подсобного хозяйства не менее чем за 12 месяцев до даты подачи заявки на получение кредита.

Документы:

Форма заявки.

Паспорт гражданина Российской Федерации.

ДОБРЫЙ.

Военный билет/приписное удостоверение (для мужчин до 27 лет включительно).

Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или справка/выписка из трудовой книжки.

Справка о прибылях и убытках по форме 2-НДФЛ/по форме Банк.

Документы о семейном положении/наличии детей.

Условия ипотеки на строительство 

Лимит заемных средств определяется программой банка. Если финучреждение предлагает свой «продукт», лимит может доходить до 120 млн руб. Если заемщик рассчитывает получить ипотечный кредит на строительство при господдержке, лимиты будут скромнее.

В этом году действует три госпрограммы, по которым можно запросить средства на строительство частного дома под небольшой процент:

  1. Семейная ипотека. Ставка по нему 6%, размер первого взноса не менее 15%, взять деньги можно на срок до 30 лет и на сумму до 12 млн рублей.
  2. Сельский кредит. В рамках этой программы можно «кредитовать» по очень выгодной ставке до 3%, но строить можно только на землях в сельской местности. Вклад по программе от 10%, а сумма — до 5 миллионов рублей.
  3. Жилищные кредиты на Дальнем Востоке. Программа рассчитана на молодые семьи в регионах Дальнего Востока, которые хотят улучшить свои жилищные условия, и на молодых россиян, готовых переехать в регион, чтобы жить и работать здесь. Условия более чем лояльные: кредитование под 2,5% и с первоначальным взносом от 15%. Вы можете рассчитывать на получение до 5 миллионов рублей.

Собственные программы банков отличаются от программ, поддерживаемых государством. Так ВТБ готов дать ипотеку на строительство дома от 9,3%, но только при условии, что земля находится в коттеджном поселке.

У Сбербанка есть два варианта кредитования: обычное и льготное. В первом случае ставка от 9,2%, при этом первоначальный взнос не менее 25%, а залогом кредита является жилье или земельный участок. При этом банк готов предоставить не более 75% средств, необходимых для строительства. Льготная ипотека на строительство загородного дома дает более низкую процентную ставку – от 6%, но ее дают только в том случае, если заемщик готов заключить договор с застройщиком из списка, утвержденного банком.

Росбанк не одобрит заявку, если участок не оформлен в собственность, а сдан в аренду. Такой кредит Дом.РФ не выдает ни в одной из республик Северного Кавказа.

Уточнять условия необходимо в отделении банка, на сайте финансового учреждения или с помощью интернет-порталов, предоставляющих выбор кредитных продуктов и их сравнение.

Дают ли ипотеку на строительство без первоначального взноса

«Основной минус таких программ — высокая кредитная ставка, — отмечает Андрей Мозол, эксперт по инвестициям в недвижимость, — а также низкая вероятность одобрения кредита».

Как правило, сумма взноса составляет 15-25% от запрашиваемой суммы. Возможность заемщика внести эту сумму выступает сигналом для банка о платежеспособности клиента и позволяет ему предлагать более лояльные условия кредитования за счет низкого риска отказа в возврате средств.

Первый платеж по ипотечному кредиту на строительство дома, как правило, может быть осуществлен с использованием материнского капитала. При этом использовать материнский капитал разрешается только в случае кредитования строительства жилого дома, а строительство садового или летнего дома на эти средства невозможно.

Можно ли взять ипотеку на строительство без подтверждения дохода

Можно, но условия будут не очень благоприятными. Наличие стабильного источника дохода у заемщика – еще один важный сигнал для банка, позволяющий снизить процентную ставку и предложить более лояльные условия.

«Некоторые банки не требуют подтверждения дохода, а также выдают кредит ИП, самозанятым, поэтому можно зарегистрировать до четырех созаемщиков», — продолжает Андрей Мозол. — Кроме того, если ипотечный кредит оформляется на строительство дома на земельном участке, который уже находится в собственности, залогом выступает строящееся имущество. А если берется кредит на покупку земли и строительство на ней, то на дом, а часто и на землю, налагается залог».

Многие кредиторы требуют страхования жизни, здоровья и имущества. Без страховки условия кредита ухудшаются или в кредите отказывают.

Подводные камни и отличия от «сельской» ипотеки

Банк обязательно оценит участок. Приведем пример: земельный участок продается за 2,5 млн рублей, а оценщик оценивает его в 1 млн рублей. В этой ситуации банк выдаст кредит в размере 1 млн руб. Можно, конечно, нанять своего оценщика и попросить его составить отчет с ценой предложения, но в банке есть своя независимая экспертная служба.

Однако это частный случай. Проблема в системе где-то в другом. Например, земельный участок продается с инженерными сетями, поэтому и цена, например, 1 миллион рублей за сотку.Оценщик оценивает по средней рыночной цене 350 тысяч рублей за сотку, потому что сетям все равно о нем. Что делать?

Вернемся к предыдущему примеру. Разница в 1,5 миллиона для покупателя обычно критична. Затем он заключает земельный договор на 1 млн рублей, но увеличивает стоимость строительства дома на 1,5 млн рублей. В этом случае вся сумма будет включена в кредит.

И в этом заключается одно из принципиальных отличий ипотеки на индивидуальное жилищное строительство от «сельской». Во втором случае необходимо подробно расписать смету и согласовать ее с банком. Для кредита на индивидуальное жилищное строительство достаточно выполнения требований договора и наличия общей спецификации проекта. Это оставляет место для более гибкого ценообразования при составлении бюджета.

Проверка документов

Затем начинается юридическая проверка документов на сайт. Следует попросить у продавца новую расширенную выписку из Росреестра, где будут указаны все переходы права собственности. Банк не имеет права этого делать; владелец должен запросить данные. Продавец также обязан предоставить собственное основание перехода права собственности — обычно это договор купли-продажи, документ, подтверждающий оплату по этому договору, — и сведения о семейном положении.

Иногда в договоре написано, что на момент его заключения продавец не состоит в браке, и этого достаточно. Но если такого приговора нет, продавец должен получить заверенную бумагу, в которой будет указано, в каком он статусе. Если женат, требуется согласие супруга.

Что лучше — отремонтировать частный дом или снести?

Как зарегистрировать дом по новым правилам

Требования к заемщикам

По словам эксперта, банки относятся к своим заемщикам индивидуально. Нередко человек получает отказ в четырех финансовых учреждениях и одобрение в пятом. Общие правила отказа в одобрении:

  • текущая задолженность по кредитам;
  • низкий кредитный рейтинг;
  • банкротство заемщика в течение последних пяти лет;
  • высокая долговая нагрузка;
  • задолженность по исполнению (штрафы, алименты);
  • низкая ликвидность строящегося завода;
  • возраст выше «порога».

При этом отношение к возрасту заемщиков становится все более лояльным. Некоторые финансовые организации ограничивают его возрастом до 65 лет, так как среди россиян заметна тенденция стремиться к пенсионному обеспечению в частном доме.

«Дома, построенные для собственного проживания, а тем более по собственному проекту, обладают низкой ликвидностью, — говорит Андрей Мозол, эксперт по инвестициям в недвижимость. Это означает, что при попытке продать такой дом продавец столкнется с низким спросом. Обычно дома продаются на срок от трех до пяти лет. Исключение составляют последние полтора года, когда повышенный спрос был стимулирован пандемией».

По словам эксперта, это основная причина, по которой банки отказываются выдавать ипотечные кредиты или повышают процентные ставки, тем самым снижая спрос на данные кредитные продукты. Банковские организации видят в таком кредитовании риск, ведь если должник перестанет платить по ипотеке, имущество должно быть выставлено на торги и велика вероятность того, что оно не будет продано по рыночной цене.

Как взять ипотеку на строительство дома — руководство эксперта

Для получения денег необходимо следовать общему алгоритму действий:

  1. Выберите сюжет. Убедиться, что намеченное назначение соответствует основной цели – строительству частного дома (земельного участка под индивидуальное жилищное строительство). Важно, чтобы рядом проходили коммуникации, а участок был свободен от ограничений и сервитутов.
  2. Одобрить проект, уведомить администрацию. Соберите разрешения и приступайте к выбору банка.
  3. Уточнить необходимый пакет документов в банке. Обычно это бланк заявления (заполняется в офисе финансовой организации или на сайте), паспорт, отчет о прибылях и убытках, разрешительные документы и выписка из ЕГРН. Необходимо собрать документы и отправить их в банк.
  4. Дождитесь решения. Принимается от одного до семи дней.
  5. Подпишите договор ипотеки.

Если одним из требований банка является наличие договора между заемщиком и застройщиком, средства будут переведены на счет застройщика. В остальных случаях средства переводятся заемщику — на специальный счет или через сейфовую ячейку.

Процесс оформления ипотеки на ИЖС

После того, как участок согласован с банком, банк все устроил, заемщик должен заключить три договора: купли-продажи участка, договор строительного подряда и договор ипотеки.

Что можно понять о месте из пейзажа?

Дом под ключ или здание с нуля: что выбрать

ДОМ.РФ открывает три аккредитива, по которым получат:

  • деньги на покупку земли;
  • предоплата за кредит;
  • 40% от суммы сделки (участок+дом).

При этом строительная компания, которую наняли для строительства дома, по окончании строительства увидит свою прибыль. Денег, которые ей переводятся в первую очередь, не хватает. Поэтому застройщикам приходится вкладывать свои деньги в строительство дома для клиента. Сегодня так выглядит защита заемщика по кредиту.

Сроки

Льготная ипотека на покупку квартиры в новостройке является государственной, а кредит на ИЖС оформляется за счет банка ДОМ.РФ, который субсидирует проценты от излишка. Это означает, что когда лимиты будут исчерпаны (а это несколько миллиардов), программу можно закрыть.

Трудно сказать, как долго продлится программа. На сегодняшний день ипотечные кредиты на индивидуальное жилищное строительство являются пилотными, или тестовыми: банк изучает спрос на них. В то же время ведутся переговоры с Минэкономразвития о субсидировании льготной ставки сверх федерального бюджета.

Правила

После того, как ДОМ.РФ одобрит кредит заемщику, у него есть 3 месяца, чтобы найти земельный участок под будущее строительство, согласовать его с банком и заключить договор на строительство. Это должен быть земельный участок, на котором возможно строительство индивидуального жилого дома, в том числе земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ для коттеджного строительства или земли для индивидуального жилищного строительства в сельской местности. Важно, чтобы будущему дому можно было присвоить «адрес милиции», и там можно было прописаться.

Поделиться:
×
Рекомендуем посмотреть
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять
Политика конфиденциальности
Adblock
detector